二手房交易—房地产评估价到底应不应该含税价

承德财税本地通 2017-07-12 08:45:00
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营改增后,有关房地产交易特别是二手房交易过程中的计税价格问题成了困扰许多地方税务机关的一个难题,在原来营业税的政策下,如果税务机关认为纳税人申报的房地产交易价格明显偏低,且无正当理由的,税务机关可以核定其应纳税收入,核定方法一般为:一是参照同地段、同类型、同时期的房地产销售价格确定(由于二手房绝大多

营改增后,有关房地产交易特别是二手房交易过程中的计税价格问题成了困扰许多地方税务机关的一个难题,在原来营业税的政策下,如果税务机关认为纳税人申报的房地产交易价格明显偏低,且无正当理由的,税务机关可以核定其应纳税收入,核定方法一般为:一是参照同地段、同类型、同时期的房地产销售价格确定(由于二手房绝大多数都没有可比参照物,此办法形同虚设),二是应用税务机关开发的评估软件进行估价,三是委托第三方进行评估。采用其中任何一种核定方法核定出的价格,就是征收营业税的计税价格。

销售不动产改征增值税后,由于增值税是价外税,而传统的交易价格或者评估价格都是按照购买方实际支付的金额来计算价格的,所以如果交易价格是真实的,纳税人的实际交易价格就是含税价,毋庸置疑。但是,税务机关认为纳税人申报的价格明显偏低又无正当理由,就要依法进行核定,根据国家税务总局(2016)第   号文件规定:“营改增后,税务机关在核定计税价格工作中,应继续沿用原二手房评估系统。当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时,应首先利用二手房评估系统核定计税价格,在双方有争议无法协调时,再参照第三方中介做出的市场评估价格进行确定。”可以明显看出:这里上所说的“第三方中介做出的市场评估价格”就是原来营业税政策条件下的第三方中介做出的市场评估价格,也就是说同一标的物的第三方评估价格是相等的,怎么换成增值税就会有人解释成评估价是不含税价呢?俩字:错了!

换个角度,我们再来看看第三方中介怎么评估不动产市场价格的。目前,我国房地产评估基本方法有四种,一是市场比较法,二是收益还原法,三是成本估价法,四是假设开发法。

市场比较法是在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系,然后“货比三家”。第三方中介所参照的周边房产家价格就是人们习惯上的实际支付价,也就是含税价。

按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。第三方中介把标的物成本加上各时期预计产生的收益,加上应该向购买者收取的增值税作为最终确定评估市场价的依据,非常明显,收益还原法评价出来的价格就是含税价格。

其他方法不再类举。

我们再换个角度,目前的第三方中介机构基本上都是纳税人自己花钱聘请的,如果我们税务机关执意强调评估价是不含税价,有一天,评估机构在评估报告中直接注明:“该评估目标市场价格xx万元(含税)”我们怎么掌握?

由此可见,目前第三方中介机构按照历史习惯做出的不动产价格评定,如果评估报告中没有明确列明:评估价格为不含税价格,就应该视同含税价格,这也有效降低税务机关执法风险的必要做法,除国务院、税务总局以外的任何单位或个人的解释,都存在巨大的执法风险,不是吗?

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